Een artikel in de Financial Times over de uitdagingen van private equity in 2024 vat meteen goed samen hoe deals in 2024 zullen moeten worden gestructureerd om succesvol te kunnen zijn.

Als een verkoper in 2024 nog steeds een goede prijs voor zijn bedrijf wil krijgen, zal hij moeten openstaan voor een ‘gestructureerde transactie’. Onder andere de hogere financieringskost en de terughoudendheid van banken in bepaalde sectoren, leiden ertoe dat een overname niet langer gefinancierd kan worden louter op basis van cash en bancaire schuld. Een gestructureerde transactie is een deal waarbij gebruik gemaakt wordt  van complexe structuren. Daartoe behoren op prestaties gebaseerde earn-outs waarbij verkopers een hogere prijs krijgen als hun bedrijf beter presteert dan verwacht of andere instrumenten zoals een vendor loan (achtergestelde lening van de verkoper), uitgestelde betalingen vanwege de koper of nog rollover-investeringen van verkopers bij de kopende partij om deals alsnog rond te krijgen.

Voor zowel Overnamepartners als het moederhuis VDP is deze trend geen verrassing. Reeds in 2023 werden immers meerdere deals gestructureerd rond earn-outs en vendor loans.
Hoe dan ook er is nog steeds voldoende geld beschikbaar voor overnames. Alleen wordt de overnemer selectiever in zijn keuze. Investeerders blijven actief investeren in KMO’s en snelgroeiende door ondernemers geleide bedrijven, zij het met een grotere focus op het genereren van cash en het terugbetalen van schulden.

VASTGOEDFINANCIERING VIA DE 2DE PENSIOENPIJLER

Activeer uw IPT of VAPZ verzekering

Wanneer u start met de financiering van een privévastgoedproject, denkt u wellicht in de eerste plaats aan eigen inbreng en een klassieke financiering. Daarnaast kunt u echter ook een beroep doen op uw groepsverzekering, Individuele Pensioentoezegging (IPT) of Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ).

Bron: Vandelanotte.be

De (federale) relance maatregelen

Een niet te missen webinar met Eerste Minister Alexander De Croo

Na 2 succesvolle corona-webinars (+1500 deelnemers) die uitgebreide toelichting op de Vlaamse steunmaatregelen gaven, heeft BAN Vlaanderen nu een 3de webinar gepland dat de federale steun gaat belichten. De Eerste Minister Alexander De Croo zal zelf het woord nemen in dit zoom-webinar op dinsdag 19 januari om 17u. Daarnaast zullen ook Monard Law en VLAIO een update geven over de federale én Vlaamse nieuwe steun. Niet te missen! 😃

Inschrijven kan via volgende link:  https://bit.ly/37A7JyW

Woningkwaliteitsnormen anders beoordeeld vanaf 2021

Er komen drie categorieën van gebreken

Vanaf 1 januari 2021 geldt er een andere beoordeling inzake de woningkwaliteitsnormen. Een woningcontroleur die vandaag in een woning een probleem vaststelt, kent daar 1, 3, 9 of 15 strafpunten aan toe, naargelang de ernst van het probleem. Vanaf 15 strafpunten is een woning ongeschikt. Vanaf 2021 wordt er niet meer met strafpunten gewerkt maar wordt de ernst en de impact van elk gebrek op zich beoordeeld in het technisch verslag.
Er komen drie categorieën van gebreken: een klein gebrek (cat. 1), een ernstig gebrek zonder gevaar (cat. 2, leidt tot ongeschiktheid) en een ernstig gebrek met gevaar (cat. 3, leidt tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid). Een woning kan een conformiteitsattest krijgen als ze minder dan 7 gebreken cat. 1 heeft en geen enkel gebrek van categorie 2 of 3. Bijna alle gebreken die nu bestaan, bestaan nog steeds in 2021. Een beperkt aantal gebreken is verdwenen, andere zijn toegevoegd. Zo zal het ontbreken van rookmelders gequoteerd worden als een gebrek in cat. 2 (een ongeschiktverklaring dus waarbij het probleem verholpen moet worden alvorens te kunnen verhuren).

Vanaf 1 januari 2021 zal de woningcontroleur voor de beoordeling van de vereiste van dubbele beglazing ook rekening houden met de energiescore van de woning, zoals vermeld op het EPC. Het ontbreken van dubbele beglazing wordt niet aangekruist op het technisch verslag als de energiescore van de woning lager ligt dan de door de Vlaamse regering vastgestelde grenswaarde. Deze grenswaarden zijn:
• 600 kWh/m² voor een open bebouwing
• 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
• 450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
• 400 kWh/m² voor een appartement
Daarnaast is er ook een nieuw technisch handboek Woningkwaliteit ter beschikking. Dit bevat de regels die elke woningcontroleur vanaf 1 januari 2021 moet volgen bij het uitvoeren van woningonderzoeken en het beoordelen van (de ernst van) woningkwaliteitsproblemen. Dit gedetailleerde document bevat technische toelichtingen, voorbeelden in van woningkwaliteitsproblemen, foto’s van bepaalde situaties etc. en is online te raadplegen.

Corona halveert Belgische overnamemarkt in 2020

Maar 2021 belooft beterschap

Ondanks een stevige inhaalbeweging in de laatste maanden van het jaar, heeft de Belgische overnamemarkt een zwak jaar achter de rug. De boosdoener: de coronacrisis. Met tal van deals in de pijplijn belooft 2021 evenwel stevig van start te zullen gaan. Er is veel kapitaal in de markt dat zoekt naar mooie projecten en lenen bij banken en andere partijen is nog steeds gunstig.

Meer hierover vindt u op deze link.

Sloop- en heropbouw in gans het land aan 6% btw vanaf januari

Verlaagde btw-tarief is voorbehouden voor de enige en eigen gezinswoning

Eind december 2020 werd het ontwerp van programmawet aangenomen in het Parlement. Hierin staat een bepaling over het verlaagde btw-percentage rond afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied. Vandaag kan je in ons land enkel slopen en herbouwen aan 6% btw in 32 stedelijke gebieden. Elders wordt 21% btw betaald. Vanaf 2021 wordt het verlaagde btw-tarief uitgebreid naar het volledige grondgebied, onder voorwaarden. De maatregel is beperkt in de tijd en loopt van 1 januari 2021 tot 31 december 2022.
Belangrijk is dat het verlaagde btw-tarief voorbehouden is voor de enige en eigen gezinswoning. Men mag geen andere woning bezitten, al wordt er geen rekening gehouden met een andere woning waarvan men door erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. Na de heropbouw mag de woning bovendien een totale bewoonbare oppervlakte hebben die niet meer bedraagt dan 200 m2 ongeacht het type woning. Ze moet ook gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer of koper blijven, zoniet riskeert hij het belastingvoordeel te moeten terugstorten.
Concreet moet de bouwheer vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt een verklaring mailen naar de bevoegde administratie waarvan het nadere adres nog door minister van Financiën Van Peteghem bekend zal worden gemaakt. Deze verklaring moet bovendien afschriften van de omgevingsvergunning en de aannemingscontracten bevatten.
De nieuwe regeling geldt ook voor bouwpromotoren die investeren in de aankoop van bebouwde percelen met de bedoeling er nieuwe woningen op te richten (huizen of appartementen), voor zover aan de voorwaarden voldaan is. Bij een verkoop op plan moet de bouwpromotor de verklaring mede laten ondertekenen door de koper en deze aan de administratie overmaken voor het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet. Daarnaast zal ook het compromis of de authentieke akte bij de verklaring gevoegd moeten worden.
Voor reeds lopende projecten van afbraak en heropbouw is er nog tot 31 maart 2021 tijd om de verklaring in orde te brengen om het verlaagde tarief te genieten. Zo kan de btw die opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 onder de 6% vallen. Werken die echter tot 31 december van dit jaar werden gefactureerd, vallen nog onder 21% btw. Ook wie na 1 juli 2022 nog een vergunning aanvraagt in het kader van een sloop- en heropbouwproject zal tot 31 december 2022 het verlaagde btw-tarief kunnen genieten, weliswaar op maximaal 25 % van het totale bedrag van de in de omgevingsvergunning vermelde werken.

Meer info vindt u op deze link.

Betaal minder belastingen door vastgoed via een vennootschap te schenken

Als u onroerend goed aan uw kinderen wilt schenken, kan het zinvol zijn om dat onroerend goed in een vennootschap onder te brengen. U zal er een stuk minder belastingen op betalen.

Om een schenking van geld of effecten te doen hoeft u niet per se via een notaris te passeren. U kunt de schenking gewoon onderhands doen, en dan betaalt u geen schenkbelasting. Voorwaarde is wel dat u als schenker nog minstens drie jaar blijft leven, want anders zal de begunstigde erfbelasting moeten betalen. Maar u kunt er ook voor kiezen om de schenking bij de notaris te laten registreren. In dat geval is er een schenkbelasting van 3 procent verschuldigd, maar daarmee wordt dan wel definitief een latere erfbelasting uitgesloten.

Bij het schenken van onroerend goed ligt het anders. U zult daarvoor altijd bij de notaris langs moeten. Bovendien gelden voor het schenken van vastgoed ook altijd hogere tarieven, die gelijk zijn in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

Voor een schenking in rechte lijn of tussen partners wordt op de eerste schijf van 150.000 euro een belasting van 3 procent geheven, tussen 150.000 en 250.000 is dat 9 procent, tussen 250.000 en 450.000 euro bedraagt de belasting 18 procent en boven 450.000 euro loopt het tarief op tot 27 procent.

Onderbrengen in vennootschap

Gelet op deze hoge schenkbelasting kan het interessant zijn om het onroerend goed in een vennootschap onder te brengen en niet het onroerend goed zelf, maar de aandelen in de vennootschap te schenken. In dat geval zal er maximaal 3 procent schenkbelasting verschuldigd zijn.

U moet wel met een belangrijk gegeven rekening houden: sinds 2007 geldt voor gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden een vrijstelling van erfbelastingen voor de gezinswoning. Die vrijstelling krijgt u echter niet als u de gezinswoning in een vennootschap hebt ondergebracht.

Bron: De Tijd

Een bedrijf overdragen: beter nu dan later

De motieven voor ondernemers om hun bedrijf verkopen zijn velerlei. “Soms zijn er opvolgingskwesties , maar het kan ook zijn dat er geen schwung meer in de onderneming zit, de omzet onder druk staat, er ruzie is tussen aandeelhouders,(..)  gewoon tijd voor een nieuwe uitdaging”,

Een bedrijf verkopen, in zijn geheel of gedeeltelijk, is niet enkel het privilege van familiebedrijven die geen opvolging hebben. Tijden veranderen en vandaag is er veel ‘dry powder’ (geld) aanwezig bij financiële partijen voor investeringen in gezonde KMO’s met toekomst. Daarom doet iedere KMO eigenaar, jong of oud, er goed aan om eens stil te staan bij de vraag of hij het ondernemersrisico nog steeds helemaal alleen wenst te dragen. Door professionele investeerders aan boord te halen in combinatie met bijvoorbeeld een management buy-in kandidaat wordt niet alleen het risico gespreid, maar kan het bedrijf ook zijn groei versnellen, zijn managementteam versterken, nieuwe markten aanspreken, maar bovenal kan de eigenaar een deel van zijn opgebouwde vermogen liquide maken en veilig stellen.

De motieven voor ondernemers om hun bedrijf verkopen zijn velerlei. “Soms regelt het inderdaad opvolgingskwesties , maar het kan ook zijn dat er geen schwung meer in de onderneming zit, de omzet onder druk staat, er ruzie is tussen aandeelhouders, de ‘war for talent’ te zwaar op de ondernemer weegt of nog, en dat is een nieuwe trend, het is gewoon tijd voor een nieuwe uitdaging”, zegt Lieven.

Verkoop als het goed gaat

“In elk geval moet je er op tijd over nadenken. Als je te laat verkoopt, is het vaak van “moeten” en dan sta je in een zwakkere positie. Met een investeringsmaatschappij tegenover je als mogelijke koper, weet je dat je met een partij handelt die slim en ervaren is in dit soort processen. Dan is het onze taak, als we de verkoper bijstaan, om voor een ‘level playing field’ te zorgen.”

Verkopen betekent zelden dat het verhaal stopt. “Bij 60% van onze verkoopdossiers stap de verkopende aandeelhouder terug in het bedrijf”, benadrukt Lieven. “Met een klein deel van de verkoopprijs koopt hij of zij een minderheid in de overnemende vennootschap van de  koper. Op die manier verkleint de koper zijn risico en kan de koper nog mee bouwen aan het verdere succes van zijn onderneming. Het is een pure win-win situatie, waarbij op het moment van verkoop vaak ook meteen wordt vastgelegd hoe en wanneer de verkoper zijn nieuwe minderheid ten gelde kan maken. Dat kan omdat de koper het minderheidspakket na bijvoorbeeld 5 jaar terugkoopt tegen een op voorhand afgesproken waarderingsformule of omdat het bedrijf voor de volle 100% wordt verkocht aan een derde.”

Typische verkoopdossiers in België gaan tussen 1 en 100 miljoen euro, zegt Lieven. De afhandeling neemt snel drie tot negen maanden in beslag. “We gaan een goed onderbouwde ‘equity story’ opstellen, we gaan een genormaliseerde financiële rapportering opmaken, we brengen dikwijls ratio in de waardebepaling, er moet soms vastgoed afgesplitst worden,…, zulke dingen nemen tijd. Er is natuurlijk ook altijd een emotionele component. Potentiële kopers stellen natuurlijk vaak zeer diepgaande vragen, die soms niet goed vallen. Ook daarin moeten we soms buffer spelen.”

Ecosysteem voor fusies en overnames

Momenteel bloeit de markt voor bedrijfsovernames in ons land. Er is dan ook erg veel ondernemend geld beschikbaar; van de klassieke private equity spelers, over familiale en entrepreneurial private equity tot de management-buy in kandidaat die al dan niet in combinatie met het grotere geld succesvolle KMO’s naar een niveautje hoger wenst te tillen. “In België en Vlaanderen in het bijzonder is de wens om te investeren in bedrijven zeer groot”, zegt Lieven.  “Als fusie en overname adviseur zijn wij het kloppend het hart van een ecosysteem dat bedrijven, ondernemers en familiale aandeelhouders verbindt met binnen en buitenlandse financiers, strategische kopers en externe managers.” Ook opvallend: de verkopers en kopers worden almaar jonger. “Door de opkomst van de serial entrepreneurs, zijn er meer en meer mensen die op hun veertigste al aan hun derde of vierde bedrijf bezig zijn.”

“Er zijn de laatste jaren ook veel bedrijven verkocht en dat geld kan nu ingeschakeld worden”, pikt Laurent Linkens van VD&P in. “Bovendien is er ook veel meer interesse van private equity-spelers in KMO’s. In de V.S. is die trend al twee decennia aan de gang, nu volgt België. We zien bijvoorbeeld ook een influx van Nederlandse en Franse fondsen in ons land. Deels omdat Belgische KMO’s vaak de reputatie hebben van degelijk geleide bedrijven te zijn met veel potentieel.”